Tôi mới mua một  miếng đất 160m2 ở xã Hưng Long, huyện Bình Chánh, TP.HCM, theo sổ đỏ ghi là đất vườn, kế bên miếng đất là đất ruộng, hẻm rộng 4m, đối diện là nhà ở (theo bản vẽ). Nhân viên địa chính nói tôi có thể làm đơn xin làm nhà tạm 50m2. Nếu xây hơn diện tích đó thì đóng phạt. Tôi có nên làm như nhân viên địa chính nói?
Nếu xin chuyển mục đích sử dụng đất để được xây dựng trên 160m2 và làm sổ hồng thì tôi sẽ đóng những khoản nào và bao nhiêu? Theo người bán thì để chuyển mục đích sử dụng đất tôi sẽ đóng 50% chênh lệch đất ở và đất nông thôn là 50%, như vậy có đúng không? Xin cảm ơn và mong nhận được hồi âm sớm.
- Trả lời của luật sư Huỳnh Văn Nông:
Do thửa đất hiện tại là đất vườn nên ông không đủ điều kiện xây nhà ở trên thửa đất này (kể cả nhà tạm). Muốn được xây nhà ở trên thửa đất này ông phải chuyển mục đích từ đất vườn sang đất làm nhà ở.
Điều kiện chuyển mục đích sử dụng thành đất ở: Theo quy định tại điều 30 của nghị định 181/2004/NĐ-CP thì tại vị trí thửa đất ông muốn chuyển mục đích thành đất ở phải có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hay kế hoạch sử dụng đất chi tiết (là đất ở), hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hay quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Do vậy, ông có thể được chuyển mục đích sử dụng thành đất ở nếu thửa đất của ông phù hợp với quy hoạch được duyệt.
Hồ sơ gồm: đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất; bản vẽ thửa đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất vườn). Hồ sơ nộp tại Phòng tài nguyên - môi trường huyện nơi thửa đất tọa lạc, thời hạn giải quyết là 30 ngày (điều 134 nghị định 181/2004/NĐ-CP).
Nghĩa vụ tài chính: Nếu được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất vườn thành đất ở thì ông phải nộp tiền sử dụng đất bằng 100% giá trị chênh lệch giữa giá đất ở trừ đi giá đất theo mục đích sử dụng hiện hữu (đất vườn) mà ông đang sử dụng. Giá đất ở và giá đất vườn làm căn cứ để tính nghĩa vụ tài chính của ông là theo khung giá đất được UBND TP.HCM ban hành hằng năm (điểm B, khoản 2, điều 6 nghị định 198/2004/NĐ-CP).